“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ödemiş Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketin, müvekkili şirkete ait olan Hürriyet Mah. 1697 Sok. No:72 adresinde bulunan okul binasının sadece zemin katını (diğer katları başka bir kiracıya vermemek kaydıyla) 01.09.2011 başlangıç tarihli ve 10.09.2011 tarihinde tanzim edilen kira sözleşmesi ile 10 aylığına, yani eğitim dönemi sonuna kadar ana sınıfı olarak aylık 4.000TL+KDV olmak üzere kiraladığını, davalı şirketin 10.10.2011 tarihinde, kira konusu taşınmazı 30.06.2012 tarihinde tahliye edeceğine dair “tahliye taahhütnamesi” imzalayarak müvekkili şirkete verdiğini, taşınmazın 30.06.2012 tarihinde tahliye edilmemesi üzerine davalı aleyhine tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlattıklarını, davalının icra takibine itirazı üzerine itirazın kaldırılması ve tahliye davası açtıklarını, yargılama neticesinde davalının taşınmazdan tahliyesine karar verildiğini, davalının bu kararı temyiz ettiğini, davalı kiracıya Ödemiş 1. Noterliğinin 29.05.2012 tarihli ve 4575 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek “Kira konusu taşınmazı tahliye taahhütnamesinde belirttiği tarihte tahliye etmesi, tahliye taahhütnamesine güvenilerek taşınmazın aylık 13.000TL ve KDV’si olmak üzere 8 yıllığına başka birine kiraya verildiği, bu nedenle 30.06.2012 tarihinde taşınmazı tahliye etmek için hazırlıklara başlaması, aksi takdirde ortaya çıkan zararlardan ve aradaki kira farkından sorumlu olacağı”nın açıkça belirtildiğini, taşınmazın tahliye edileceğinin belirtildiği 30.06.2012 tarihinde kira sözleşmesinin sona erdiğini, davalının kiralananı zamanında boşaltıp müvekkiline teslim etmediğini ve müvekkilinin büyük zararına sebebiyet verdiğini, dava konusu taşınmazın ancak 13.02.2013 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, müvekkilinin, davalı kiracının tahliye taahhütnamesine güvenerek taşınmazı zemin ve iki katı ile birlikte 08.12.2011 düzenleme tarihli ve 01.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 13.000TL+KDV ile başka birine kiraya verdiğini, davalının zamanında tahliye etmemesi nedeniyle taşınmazın yeni kiracıya teslim edilemediğini, yeni kiracı ile yapılan sözleşmenin 11. maddesi gereğince 156.000TL+KDV olmak üzere bir yıllık kira bedelinin ikinci yıl kirasına sayıldığını ve ikinci yıl için kira bedeline en az %10 uygulanacak olan kira bedeli artışının yapılmadığını, bu nedenle bir yıllık kira ve kira artış bedeli gelirinden yoksun kaldığını, davalının tahliye taahhütnamesinde “…belirtilen günde gayrimenkulü tahliye etmediğim takdirde bundan doğacak her türlü hukuki sorumluluklara katlanmayı beyan ve taahhüt ederim” şeklinde beyanda bulunarak ortaya çıkacak zararları da karşılayacağını belirttiğini, davalının ödediği kira bedelleri düşüldükten sonra müvekkilinin kira gelirinden mahrum kaldığı zararının 138.894TL olduğunu ileri sürerek yoksun kalınan kâr olarak ortaya çıkan 138.894TL tazminat alacağının 30.06.2012 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin kiracı olarak bulunduğu taşınmazın tüm kira bedellerini yasal artışları ile birlikte tahliye ettiği tarihe kadar ödediğini, davacının kira alacağı olmadığı gibi taşınmazın geç tahliye edilmesi nedeniyle herhangi bir kira kaybının söz konusu olmadığını, kira sözleşmesinde, “taraflar kira sözleşmesinin feshi konusunda sözleşmenin bitim tarihinden bir ay evvel yazılı ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir” hükmünün yer aldığını, davacı şirketin sözleşmenin bitiminden evvel ihtarda bulunduğunu ancak bir aylık süreye riayet etmediğini, sözleşmenin 23. maddesinde kiraya konu taşınmaz bölümünün anaokulu olarak kullanılan zemin kat olduğunun açıkça belirtildiğini ve kira süresi içerisinde kiraya verenin diğer katları kiraya veremeyeceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin 01.06.2012 (doğrusu 01.07.2012) tarihinden sonra zemin kat dışındaki bölümler üzerinde hiçbir hakkının kalmadığını, davacı tarafın isteseydi bu bölümleri rahatlıkla tasarruf edebileceğini, zemin kat dışındaki katların tasarrufu davacıda olmasına rağmen zemin katın tahliye edilmemesi nedeniyle kötü niyetle tüm binanın kira bedelinin müvekkilinden tahsil edilmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesine açıkça aykırı olduğunu, kira sözleşmesinde ve tahliye taahhütnamesinde herhangi bir cezai şart kararlaştırılmadığını, kabul etmemek kaydıyla bir an için bir cezai şartın varlığı kabul edilse dahi, sözleşmeye konu taşınmazın 13.02.2013 tarihinde herhangi bir ihtirazı kayıt ileri sürülmeden teslim alındığını, bu nedenle müvekkili şirket aleyhine tazminat davası açılamayacağını, davacı şirketin tahliyeyi beklemeden üçüncü bir kişi ile kira sözleşmesi yapmış olmasının müvekkilini bağlamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Ödemiş Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2013 tarihli ve 2013/421 E., 2013/1798 K. sayılı kararı ile; davalı şirketin taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmaması nedeniyle davacının yeni kiracısı ile olan kira akdi dolayısıyla belli miktar kazançtan mahrum kaldığı, 16.12.2013 tarihli bilirkişi raporunda talep edilebilecek miktarın 138.850,85TL olduğunun bildirildiği, rapordaki adi hesap hatasının re’sen düzeltilmek suretiyle talep edilebilecek miktarın 139.020,34TL olduğu, bunun haricinde bilirkişi bir takım hukukî mütalaalarda bulunmuş ise de 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) ilgili hükümleri gereğince bilirkişinin bu beyanlarına itibar edilmediği gerekçesiyle davanın taraflarının tacir olması ve davacının talebinin aşılamayacağı dikkate alınarak 138.894TL’nin taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tazminine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 03.06.2014 tarihli ve 2014/2794 E., 2014/7241 K. sayılı kararı ile; “…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.09.2011 başlangıç 30.06.2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacıya ait okul binasının zemin katı anaokulu olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira sözleşmesinin 23.maddesinde; kiraya verenin sözleşmeye dahil olmayan diğer katları her ne amaçla olursa olsun başkasına kiraya veremeyeceği, bu katların kapalı tutulacağı kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı 10.01.2011 tarihinde imzaladığı tahliye taahhütnamesinde; kiralananı en geç sözleşme sonu olan 30.06.2012 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiş ve aksi durumda doğacak zararlardan sorumlu olacağını kabul etmiştir. Davacı ise okul binasının tamamını 08.12.2011 tanzim 01.07.2012 başlangıç tarihli ve 8 yıl süreli sözleşme ile üçüncü kişiye kiraya vermiştir. Yeni kiracı ile yapılan sözleşmede zemin katın 01.08.2012 tarihine kadar tahliyesinin sağlanacağı, aksi durumda sözleşmenin ilk yıla ait kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. Davalı kiralananı açılan tahliye davası sonucunda 13.02.2013 tarihinde tahliye etmiş, bu nedenle kiralanan yeni kiracıya geç teslim edilmiştir. Davacı, kiralananın taahhüt edilen tarihte tahliye edilmemesi nedeniyle ilk yılın kira parasından yoksun kaldığını ve ikinci yıl kirasının ise artışsız ödeneceğini belirterek tazminat isteminde bulunmuştur. Mahkemece; tahliye tarihine kadar olan süreçte davalının ödediği kira paraları mahsup edilmek suretiyle davacının isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Kural olarak bir kimse tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Davacı üçüncü kişi ile imzaladığı sözleşmede kiralananın en geç 01.08.2012 tarihinde yeni kiracının kullanımına bırakmayı taahhüt etmiş aksi durumda bir yıllık kira parası yanında ikinci yıla ilişkin kira parasına artış uygulanmayacağını kabul etmiştir. Davacının üçüncü kişiye yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin sebebi davalının kiralananı geç tahliye etmesidir. Kiralananın geç tahliyesi nedeniyle oluşan zarardan ilke olarak davalı sorumludur. Ancak, tazminat miktarı objektif kıstaslara göre belirlenmelidir. Tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik Sübjektif taahhütlerinin nazara alınması doğru olmaz. Somut olaya bu çerçeveden bakıldığında davacının üçüncü kişi ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesi gerekir. Bu kapsamda tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu yönde hesaplama yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Ödemiş Sulh Hukuk Mahkemesinin 23.09.2014 tarihli ve 2014/1066 E., 2014/1329 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçenin yanında davacının üçüncü kişiye yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin sebebinin davalının kiralananı geç tahliye etmesi olduğu, davacının, dava dışı üçüncü kişiyle yaptığı sözleşme uyarınca elde edeceği kazançtan mahrum kalmış olması nedeniyle zarara uğradığı, tacir olan davalı basiretli bir iş adamı gibi davranmış olsaydı davacının bozulan kararla hüküm altına alınan miktar kadar zararının oluşmayacağı, kiralanan taşınmazın okul binası olarak kiraya verilmiş olması dolayısıyla eğitim dönemlerinde kiraya verilebileceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesinin gerekip gerekmediği, buradan varılacak sonuca göre tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Borçlar hukukuna egemen olan nispilik ilkesi gereğince, borç ilişkisi sadece ilişkinin tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurduğundan, üçüncü kişiler söz konusu ilişkiye yabancı kabul edilirler. Bu nedenle, hiç kimse tarafı olmadığı bir borç ilişkisinden alacak hakkı kazanamaz ve tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Alacak hakkının sahibi borç ilişkisine taraf olarak alacaklı sıfatına sahip olan kişidir. Talep, dava ve cebri icraya başvurma hakları da sadece ona aittir. Borcun yükümlüsü de borçlu taraftır. Kural böyle olmakla birlikte bazı istisnai durumlarda borç ilişkisinin üçüncü kişiler bakımından da etkili olması mümkündür.
13. Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelindiğinde; taraflar arasında 10.09.2011 tarihinde tanzim edilen 01.09.2011 başlangıç tarihli ve 10 ay süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye göre dava konusu taşınmaz 10 aylığına, yani eğitim dönemi sonuna kadar ana sınıfı olarak kullanılmak üzere aylık 4.000,00TL+KDV bedelle davalıya kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin 9. maddesinde kira müddeti bittiği hâlde kiralananın boşaltılmadığı takdirde kiracının mal sahibinin bundan doğacak zarar ve ziyanını tazmin edeceği, “Hususi Şartlar” bölümünün 23. maddesinde ise; kiraya verenin sözleşmeye dahil olmayan diğer katları her ne amaçla olursa olsun başkasına kiraya veremeyeceği, bu katların kapalı tutulacağı kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra davalı şirket, 10.10.2011 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kira konusu taşınmazı 30.06.2012 tarihinde tahliye edeceğine dair taahhütte bulunmuştur. Davalı tahliye taahhütnamesinde “…Belirtilen günde gayrimenkulü tahliye etmediğim takdirde bundan doğacak her türlü hukuki sorumluluklara katlanmayı beyan ve taahhüt ederim” şeklinde beyanda bulunmuştur. Davacı tarafından davalı kiracıya Ödemiş 1. Noterliğinin 29.05.2012 tarihli ve 4575 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek kiralanan taşınmazı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte tahliye etmesi, tahliye taahhütnamesine güvenilerek taşınmazın aylık 13.000,00TL+KDV bedelli olmak üzere 8 yıllığına başka birine kiraya verildiği belirtilerek 30.06.2012 tarihinde taşınmazı tahliye etmek için hazırlıklara başlaması, aksi takdirde ortaya çıkan zararlardan ve aradaki kira farkından sorumlu olacağı bildirilmiştir. Taşınmazın 30.06.2012 tarihinde tahliye edilmemesi üzerine davalı aleyhine tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatılmış, davalının icra takibine itirazı üzerine itirazın kaldırılması ve tahliye davasında davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir. Dava konusu taşınmaz 13.02.2013 tarihinde davacı şirkete teslim edilmiştir.
14. Davacı vekili, müvekkilinin, davalı kiracının tahliye taahhütnamesine güvenerek taşınmazı zemin ve iki katı ile birlikte 08.12.2011 düzenleme tarihli ve 01.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 13.000TL+KDV ile başka birine kiraya verdiğini, davalının kiralananı zamanında boşaltıp müvekkiline teslim etmediğini, davalının zamanında tahliye etmemesi nedeniyle taşınmazın yeni kiracıya teslim edilemediğini, yeni kiracı ile yapılan sözleşmenin 11. maddesi gereğince 156.000TL+KDV olmak üzere bir yıllık kira bedelinin ikinci yıl kirasına sayıldığını ve ikinci yıl için kira bedeline en az %10 uygulanacak olan kira bedeli artışının yapılmadığını, bir yıllık kira ve kira artış bedeli gelirinden yoksun kaldığını, bu nedenle müvekkilinin büyük zararına sebebiyet verildiğini, davalının ödediği kira bedelleri düşüldükten sonra müvekkilinin kira gelirinden mahrum kaldığı zararının 138.894TL olduğunu ileri sürerek bu bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, yeni kiracıdan alınması kararlaştırılan bir yıllık kira bedelinden ve kira artış bedeli gelirinden davalının tahliye tarihine kadar ödediği kira bedeli mahsup edilmek suretiyle davacının isteminin kabulüne karar verilmiştir.
15. Yukarıda da belirtildiği üzere kural olarak bir kimse tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Davacı, üçüncü kişi ile imzaladığı kira sözleşmesinin 11. maddesine göre taşınmazın en geç 01.08.2012 tarihinde tahliyesini sağlayacağını taahhüt etmiş, tahliye gerçekleşmediği takdirde sözleşmenin ilk yılına ait kira bedelinin kiraya veren tarafından kiracıdan talep edilmeyeceği, yapılmış olan ödemelerin bir sonraki yıl kirasından mahsup edileceği ve bu hâlde ikinci yıl için artış yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. Davacının yeni kiracıya yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin nedeni davalının kiralananı geç tahliye etmesidir. Bu nedenle kiralananın yeni kiracıya geç teslim edilmesi sebebiyle oluşan zarardan kural olarak davalı şirket sorumludur. Ancak, tazminat miktarı belirlenirken objektif kıstaslara göre hareket edilmelidir. Bir başka deyişle tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik subjektif taahhütlerinin nazara alınması ve davacının yeni kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile buna göre karar verilmesi gerekir.
16. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kiralanan taşınmazın okul niteliğinde olduğu, bu nedenle her zaman kiraya verilemeyeceği, bu durumda mahkemece, kiralananın ne kadar süre ile kiraya verilebileceği bir başka anlatımla makul süre belirlenerek tazminat hesabının buna göre yapılması gerektiği, direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ile, mahkemece kiralananda keşif yapılarak tahliye taahhüdü tarihi ile tahliye tarihi arasında hangi bedel ile kiraya verileceğinin belirlenerek buna göre tazminata hükmedilmesi gerektiği, direnme kararının ilave gerekçe ile bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüşler yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
17. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
18. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.11.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.